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Was gilt es beim Thema Untermiete zu beachten?

veröffentlicht am 7. Januar 2020

Was gilt es beim Thema Untermiete zu beachten?

Gerade, weil der Wohnraum immer knapper und die Mieten immer teurer werden denken viele über das Thema Untermiete nach. Worauf Sie dabei achten sollten und welche rechtlichen oder vertraglichen Besonderheiten es dabei gibt, erfahren Sie hier.

 

Ob Auslandssemester, Auszug der Kinder oder ein befristeter Arbeitseinsatz in der Fremde – die Gründe für eine Untervermietung sind vielfältig. Mindestens genauso unterschiedlich sind aber auch die Beweggründe, warum Menschen Untermieter werden. Eine längere Fortbildung, das Studium, die Ausbildung oder ein kurzfristiges Jobangebot sind nur ein paar davon. Egal aus welchem Grund Sie sich für die Untermiete entscheiden, Sie sollten sich auf jeden Fall vorab ausreichend informieren sowie alles Nötige mit Ihrem Vermieter sowie Ihrem Untermieter abstimmen und vertraglich fixieren.

 

Was ist Untermiete?

Nehmen Sie Personen in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus auf, ist das nicht automatisch eine Untervermietung. So dürfen Sie in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus grundsätzlich Besucher vorübergehend unterbringen und nahe Familienangehörige oder Hausangestellte sogar dauerhaft bei Ihnen aufnehmen. Überlassen Sie Ihre Wohnung oder einen Teil davon allerdings einem Dritten gegen Zahlung eines Mietzinses, spricht man von Untermiete. Anders verhält es sich dagegen, wenn Sie mit der Person einen gemeinsamen Haushalt führen. Das heißt Ehegatten, Lebenspartner oder Wohnungsgemeinschaftsmitglieder sind keine Untermieter, auch wenn Sie sich an der Mietzahlung beteiligen.

Schild für freies Zimmer
Ist Untermiete genehmigungspflichtig und wenn ja von wem?

Wollen Sie Ihre Wohnung oder einen Teil davon untervermieten, brauchen Sie die Genehmigung Ihres Vermieters. Als Erstes sollten Sie dabei einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen, denn teilweise erlaubt der Vermieter dort bereist eine Untervermietung. Ist hier keine Untermiete geregelt, benötigen Sie jedoch die seperate Genehmigung Ihres Vermieters. Diese kann grundsätzlich formlos erfolgen. Empfehlenswert ist aber auch hier die Schriftform.  So können Sie als Mieter im Fall eines Eigentümerwechsels nachweisen, dass die Untervermietung genehmigt ist.

 

Gibt es ein Recht auf Untervermietung?

Sie haben einen Anspruch auf Untervermietung, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie aus finanziellen Gründen untervermieten müssen, sich die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen durch Tod oder Auszug verändert, Sie sich für die Arbeit oder das Studium vorübergehend im Ausland aufhalten oder Sie eine Person zur Pflege aufnehmen. Einer Untervermietung der gesamten Wohnung muss der Vermieter jedoch nicht zustimmen. Laut Gesetz dürfen Sie nur einen Teil der Wohnung untervermieten und müssen weiterhin selbst in der Wohnung bleiben. Dabei reicht es auch aus, wenn Sie in einem Zimmer Ihre Möbel lagern oder es zeitweise als Übernachtungsmöglichkeit nutzen.

Der Vermieter kann jedoch die Untervermietung auch verweigern. Das kann der Fall sein, wenn durch den Untermieter die Wohnung überbelegt ist, Sie dem Vermieter die Angaben zum Untermieter verweigern oder aber der Untermieter für ihn aus objektiv nachvollziehbaren Gründen, wie bestehende Mietschulden aus einem früheren Mietverhältnis, unzumutbar ist.

 

Ist eine Kündigung des Mietvertrags wegen Untervermietung zulässig?

Hat der Mieter seine Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, kann das zur fristlosen Kündigung führen. Vorab muss der Vermieter dem Mieter allerdings innerhalb einer angemessenen Frist die Möglichkeit geben, das Untermietverhältnis zu beenden.

Verweigert der Vermieter dem Mieter dagegen ohne ausreichenden Grund die Erlaubnis zur Untervermietung, kann der Mieter sein Recht gerichtlich einklagen oder aber von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Darüber hinaus hat der Mieter sogar einen Anspruch auf Schadenersatz in Höhe der entgangenen Untermiete.

 

Auf was ist bei einem Untermietvertrag zu achten?

Sie sollten auf jeden Fall einen schriftlichen Vertrag für die Untervermietung schließen. Darin sollte folgendes festgehalten sein: die Namen der beiden Vertragsparteien mit Geburtsdatum, die genaue Bezeichnung der Wohnung, Beginn und Ende des Mietverhältnisses bzw. ob es auf unbestimmte Zeit gilt, sowie die finanzielle Beteiligung an Reparaturen oder Renovierungsarbeiten.  Selbstverständlich sollte auch die Höhe der Miete sowie der Nebenkosten geregelt sein. Die Miethöhe kann dabei frei ausgehandelt werden. Sie sollte sich nach Möglichkeit an der vom Hauptmieter gezahlten qm Miete orientieren muss sich allerdings nicht damit decken. Bei den Mietnebenkosten ist es ratsam einen Pauschalbetrag für Heizkosten, Strom, Wasser oder Telefon zu vereinbaren.

Mietvertrag
Ist ein Untermietzuschlag des Vermieters zulässig?

Der Vermieter kann, wenn er dem Untermietverhältnis zugestimmt hat, vom Mieter einen Untermietzuschlag verlangen. Voraussetzung dafür ist, dass die Untervermietung eine größere Belastung für den Vermieter darstellt und sie ohne Zuschlag nicht zumutbar ist. Die Mieterhöhung, sprich der Zuschlag, sollte dabei grundsätzlich angemessen sein. Maximal darf der Vermieter einen Zuschlag von 25 % der vereinbarten Untermiete verlangen, falls die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ansonsten sind höchstens 20 % erlaubt.

 

Wer muss für entstandene Schäden haften?

Grundsätzlich haftet der Hauptmieter dem Vermieter für Schäden am Mietobjekt. Die Ausgaben dafür kann der Mieter wiederum an den Untermieter weitergeben, falls der für den Schaden verantwortlich ist. Es empfiehlt sich, als Mieter vor Beginn der Untermiete mit dem Untermieter alle Räume genau zu inspizieren und ein entsprechendes Protokoll aufzusetzen. Hat der Untermieter dann etwas beschädigt, muss er für den Schaden haften. Es empfiehlt sich daher auf jeden Fall, vom Untermieter einen Nachweis über eine Privathaftpflichtversicherung zu verlangen. Gibt es kein Protokoll, muss erst geklärt werden, wer den Schaden verursacht hat. Der Verursacher ist dann selbstverständlich für die Beseitigung zuständig.

 

Wer sich dagegen langfristig eine eigene Immobilie kaufen oder bauen möchte, statt weiterhin als Mieter oder Untermieter zu wohnen, sollte rechtzeitig dafür vorsorgen!

 

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Quellen: finanztip.de, anwalt.de, berliner-mieterverein.de, 123rf.de, pixabay.de

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